W 1984 r. przeprowadziłem się do nowego mieszkania w Warszawie, którego metr kwadratowy w stosunku do średniej pensji kosztował dzisiejsze 3901 zł. Biedne PRL-owskie państwo w czasach największego powojennego kryzysu gospodarczego rok w rok oddawało po 180–190 tys. mieszkań.
Nie dość, że PRL mieszkania budowała, to za 30–40 proc. wartości rynkowej przekazywała obywatelom. I myślę, że nie ma żadnego powodu, by w znacznie bogatszej III RP nie wprowadzić podobnego programu.
Lokal, do którego wprowadziłem się w 1984 r., jako siedmioletni chłopak, mieścił się przy ul. Białostockiej w dzielnicy Praga-Północ. Mieszkanie zbudowała Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Praga” (istnieje do dzisiaj, choć obecnie działa jako deweloper). W 1986 r. moi rodzice podpisali ze spółdzielnią umowę o nabycie własnościowego prawa do tego lokalu. Kwotę, którą trzeba było wpłacić, by stać się właścicielem lokalu, spółdzielnia wyliczyła na 2 267 000 zł. Wynikało z tego, że metr kwadratowy mieszkania kosztował 25 998 zł (lokal miał 87,2 m2 – był tak duży, dlatego że oboje rodzice w momencie przyznawania mieszkania mieli status pracownika naukowego, co uprawniało każde z nich do dodatkowego pokoju na pracownię). Oczywiście dzisiaj te kwoty prawie nikomu nic nie mówią. By więc ocenić, czy wówczas to mieszkanie było drogie, czy tanie, należałoby odnieść jego cenę do przeciętnej pensji w tym okresie.
GUS podaje, że w 1986 r. średnie miesięczne wynagrodzenie wynosiło 24 095 zł. Zatem metr kwadratowy nowego mieszkania na warszawskiej Pradze kosztował wówczas 92,7 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w kraju. Gdyby dzisiaj państwo prowadziło program sprzedaży mieszkań po cenach będących w takim stosunku do średniej płacy jak w programie z 1986 r., to metr kwadratowy nowego mieszkania na warszawskiej Pradze byłby wyceniany na 4790 zł (92,7 proc. × 5167 zł – średnia miesięczna pensja krajowa w 2020 r.). Obecnie rynkowa cena mieszkań w tej okolicy to 10 000–12 000 zł.
Cena z lat 80. jest więc zdumiewająco niska, ale ta faktycznie płacona w latach 80. była jeszcze niższa. Oto bowiem w umowie była także informacja, że w przypadku zapłaty całej kwoty w ciągu 5 lat zadłużenie obniżano o 30 proc., a w ciągu 10 lat – o 20 proc. Jeżeli ktoś nie miał większej gotówki, mógł zyskać nawet więcej. A to dlatego że nabywającemu mieszkanie udzielano kredytu oprocentowanego na 1 proc. rocznie.
W 1986 r. inflacja wyniosła 17,7 proc., w 1987 r. – 25,2 proc., a w 1988 r. – 60,2 proc. Zakładając, dla uproszenia, że ktoś spłacił mieszkanie od razu, faktyczny koszt metra kwadratowego mieszkania wynosił 18 199 zł (od wstępnej ceny metra kwadratowego mieszkania odejmujemy 30 proc. zniżki za szybką spłatę), a więc 75,5 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia. To odpowiednik dzisiejszych 3901 zł, a więc 60–70 proc. mniej, niż wynosi cena rynkowa.
Niewidzialna ręką nie nadąża
Zatem komunistyczny polski rząd był w stanie budować i sprzedawać obywatelom mieszkania za 30–40 proc. wartości rynkowej. I tych mieszkań było naprawdę dużo. Przykładowo w 1984 r. wybudowano w naszym kraju 195,8 tys. mieszkań. Lepszy wynik uzyskano w wolnej Polsce dopiero w 2019 r. (207 tys.), a więc po 30 latach kapitalizmu. Ale rekord z 1978 r. – 283,6 tys. oddanych mieszkań – pozostaje ciągle niedościgniony dla niewidzialnej ręki budowlanego rynku.
Nie powinno nas to jednak dziwić, bowiem w gospodarce rynkowej przedsiębiorca maksymalizuje swój prywatny zysk. A to często nie idzie w parze z produkowaniem jak najwięcej. Wręcz przeciwnie. Maksymalizowanie zysku oznacza zwykle ograniczanie podaży, gdy popyt spada. W 2009 r. mieliśmy kryzys finansowy i w 2010 r. wybudowano prawie o 14 proc. mieszkań mniej (odpowiednio 160 tys. i 138 tys.). Tymczasem w kryzysie gospodarczym lat 80. mieszkań nie budowano mniej: od 1981 do 1988 r. rok w rok produkowano ich 180–190 tys. To o tyle imponujące, że gospodarka naprawdę dostawała w tym okresie w kość.
W 1980 r. PKB spadł o 6 proc., w 1981 r. – o 10 proc., a w 1982 r. – o 4,8 proc. (w sumie spadek był większy niż po zmianie systemu gospodarczego). Dlaczego ciągle budowano? Bo zapadła taka polityczna decyzja. Uznano, że nawet w kryzysie to, by ludzie mieli dach nad głową i ludzkie warunki mieszkania za nierujnującą cenę, jest ciągle priorytetem.
Mimo wszystko podejrzewam, że mało kto jest w stanie uwierzyć, że polskie państwo mogłoby dzisiaj sprzedawać nowe mieszkania w Warszawie po 3000–4000 zł za metr kwadratowy. Zatem przyjrzyjmy się, co składa się na koszt metra kwadratowego mieszkania w stolicy. Według danych NBP w I kwartale 2021 r. przy średniej cenie 10 000 zł za metr kwadratowy ok. 3000 zł to zysk dewelopera, choć jeszcze w I kwartale 2013 r. zadowalał się tylko 1000 zł profitu.
W PRL-u państwo budowało głównie za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych. A podstawowym celem istnienia spółdzielni jest uniknięcie finansowania zysku prywatnej firmy. Spółdzielcy budują sami dla siebie, po kosztach i sami to opłacają (tylko nie porównujmy tego do obecnie działających spółdzielni, które funkcjonują jak deweloperzy: budują za własne środki albo kredyty i sprzedają po stawkach rynkowych). Już na starcie cena mieszkania w Warszawie budowanego w ten sposób byłaby więc niższa średnio o 3000 zł za metr kwadratowy (czyli zysk dewelopera). Ryzyko niepowodzenia projektu jest niewielkie, bo cena lokali budowanych w takim systemie jest niższa niż ich wartość rynkowa. Istnieje nawet odwrotny problem. Tanie mieszkania trzeba reglamentować, bo popyt na nie będzie przewyższał podaż.
Singapuru sposób na grunty
Kolejny istotny składnik ceny mieszkania to koszt ziemi. Na początku 2021 r. w Warszawie wynosił on 2000 zł w każdym metrze kwadratowym mieszkania (kosztującym 10 000 zł), choć jeszcze w pierwszym kwartale 2013 r. było to tylko 1000 zł. Jedyną przyczyną takiej ceny ziemi jest wysoki popyt na nią. Z kolei podaż jest sztucznie ograniczana. Co jakiś czas pojawiają się w mediach historie o ludziach, którzy na przykład robią żniwa między blokami mieszkalnymi. Nie chcą oni sprzedawać działek, bo wiedzą, że czekając, prawdopodobnie zarobią na nich znacznie więcej. W tym czasie miasto zbuduje za pieniądze podatników infrastrukturę dookoła działki i jej wartość wzrośnie.
Dlatego warto wziąć przykład z Singapuru, który wielki program budowy tanich mieszkań przez państwo (obecnie 78,7 proc. mieszkańców Singapuru, kraju bogatszego od Szwajcarii, mieszka w lokalach wybudowanych przez państwo) rozpoczął od uchwalenia w 1967 r. tzw. Land Acquisition Act, czyli ustawy o przejęciu ziemi. Pozwala to państwu wywłaszczać prywatnych właścicieli z ziemi pod budowę mieszkań na podobnej zasadzie, jak odbywa się to w przypadku wywłaszczeń pod budowę dróg. Pozbawienie własności następuje natychmiast, a właściciel dostaje odszkodowanie. Jeżeli się nie zgadza z jego wysokością, może pójść do sądu, który rozstrzygnie sprawę.
Sądy mają w Polsce narzędzia, by wysokość takiego odszkodowania ograniczać. Pamiętajmy, że zgodnie z art. 2 konstytucji z 1997 r. „Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej”. Sąd będzie więc musiał zważyć, czy jest sprawiedliwe społecznie, by kupujący mieszkania, żeby mieć dach nad głową, musieli pracować na dwóch etatach, tylko dlatego że właściciel działki chce za nią 100 proc. więcej niż osiem lat temu, choć najczęściej nic nie zrobił, by wartość tej działki podnieść.
Warto podkreślić, że nie byłby to precedens w III RP. Po 1989 r. polskie rządy odmówiły spłaty przedwojennych obligacji (jedna z serii obligacji sprzed 1939 r. miała termin spłaty w 1995 r.), argumentując to tym, że w dużym stopniu skupili je za niewielkie pieniądze spekulanci i nie będzie sprawiedliwe społecznie, by polscy podatnicy mieli się dzisiaj składać na niezapracowane zyski „cwaniaków”. Niektórzy właściciele papierów poszli do sądów i jeżeli nawet udawało im się wygrać (w Polsce nie ma prawa precedensowego, jak w USA, i w analogicznych sprawach mogą zapadać różne wyroki), to otrzymywali zwykle 20 proc. wartości obligacji, i to bez odsetek.
W Singapurze za wywłaszczone działki także wypłacano rekompensaty niższe niż ich wartość rynkowa. „Nie widziałem powodu, dlaczego prywatni właściciele ziemi mieliby zarabiać na wzroście wartości gruntów spowodowanym przez (…) infrastrukturę opłaconą z publicznych środków” – napisał wieloletni premier tego kraju Lee Kuan Yew w swojej książce „From Third World To First. The Singapore Story: 1965-2000” („Od trzeciego do pierwszego świata. Historia Singapuru: 1965-2000”). Stawki odszkodowań zamrożono na poziomie rynkowych z 30 listopada 1973 r. W miarę jak kraj się bogacił i mógł sobie na to pozwolić, rekompensaty podwyższano do poziomu rynkowego ze stycznia 1986 r., potem stycznia 1992 r., stycznia 1995 r. itd. Bliżej aktualnych rynkowych stawek, ale ciągle poniżej nich.
Dopiero od 2007 r., kiedy w zasadzie rozwiązano problem braku mieszkań (od 1967 do 1984 r. rząd przejął, głównie pod budownictwo mieszkaniowe, jedną trzecią terytorium wyspy), zdecydowano się płacić rynkowe stawki za pozostałą wywłaszczaną ziemię. Choć według naszych kryteriów ciągle takie nie są. Przy ustalaniu odszkodowania bierze się bowiem pod uwagę na przykład, czy w wyniku wybudowania przez państwo osiedla i infrastruktury wartość pozostałych działek właściciela gruntu wzrośnie. Jeżeli tak, taka kwota zostanie odjęta z wypłaty.
Przy określaniu wysokości odszkodowania za wywłaszczaną pod budowę mieszkań ziemię warto byłoby także w Polsce uwzględniać, z czego wynika wzrost jej rynkowej wartości. Ta część wzrostu, która jest efektem budowy infrastruktury finansowanej przez podatników, powinna należeć się państwu. To znaczy odszkodowanie zostanie odpowiednio zredukowane, a państwo przekaże dodatkowe profity obywatelom w postaci niższych cen mieszkań.
Także polski Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie podkreślał, że stabilność budżetu państwa jest chronioną wartością konstytucyjną, tzn. jeżeli wypłacenie należnych pieniędzy przez Skarb Państwa mogłoby doprowadzić do wysokiego deficytu, państwo ma prawo takie zobowiązanie zredukować. Właśnie dlatego w III RP tzw. Zabużanom, czyli osobom, które zostawiły domy i ziemię na kresach II RP, zwrócono tylko 20 proc. wartości tych nieruchomości, mimo że ratyfikowane przez Polskę umowy międzynarodowe zobowiązywały nasz kraj do wypłaty 100 proc. rekompensat. Gdyby odszkodowania za ziemie wywłaszczone pod tanie mieszkania dla obywateli mogły zagrozić finansom państwa, będzie miało ono prawo obniżyć rekompensaty także z tego powodu.
To bardzo ważne narzędzie, dlatego że doświadczenie krajów zachodniej Europy uczy, że wraz ze wzrostem cen mieszkań coraz większy udział w końcowej cenie ma koszt działek (w Wielkiej Brytanii jest to już prawie 70 proc., w Warszawie – jak pamiętamy – 20 proc.). Właściciele gruntów, widząc, że ceny mieszkań rosną, będą żądali za swoje działki coraz więcej i te stawki, jeśli państwo nie zainterweniuje, otrzymają. A ich pozycja negocjacyjna jest bardzo mocna. Po prostu gruntów w pobliżu dużych skupisk ludzkich, z infrastrukturą, a więc tam, gdzie jest praca i gdzie ludzie chcą mieszkać, jest mało.
Budowa może być tańsza
Innym sposobem na zmniejszenie przez państwo kosztu gruntu w cenie mieszkania jest skonsultowanie po zakupie działek z władzami największych miast możliwości zmiany planów zagospodarowania przestrzennego pod kątem dopuszczenia budowy wyższych budynków (zrobienie tego przed zakupem ziemi spowodowałoby wzrost jej rynkowej ceny). W Singapurze standardem są 40-piętrowe budynki mieszkalne, a zdarzają się i 50-piętrowe.
W Polsce prawdopodobnie nie ma potrzeby budowania aż tak wysokich bloków. W Singapurze było to konieczne, bo cały kraj ma powierzchnię niewiele większą niż Warszawa, odpowiednio 729 km2 i 517 km2, a mieszka na niej 5,7 mln mieszkańców – w Warszawie 1,76 mln. Ale nawet poniesienie maksymalnej możliwej liczby pięter chociażby z 10 do 15 daje 50 proc. więcej mieszkań na takiej samej działce. A klientom to nie przeszkadza. Budynki w osiedlu Za Żelazną Bramą, wybudowanym w latach 1965–1972 blisko centrum Warszawy, mają po 16 pięter, a tamtejsze lokale do dzisiaj cieszą się dużym powodzeniem na rynku wtórnym.
Na razie wciąż największą częścią ceny mieszkania jest koszt jego budowy, który w Warszawie w I kwartale 2021 r. oscylował wokół 4500 zł. Działające na dużą skalę państwo ma jednak tę przewagę nad rozdrobnionymi prywatnymi firmami, że może do budowy mieszkań wykorzystywać technologie, których nie opłaca się stosować przy mniejszej skali działalności. Według raportu McKinsey Global Institute „A blueprint for addressing the global affordable housing challenge” („Plan na sprostanie globalnemu wyzwaniu budowy mieszkań po rozsądnych cenach”) przykładowo fabryka produkująca płyty i ściany z cementu dla 12,5 tys. mieszkań rocznie – zakładamy dwie ośmiogodzinne zmiany dziennie i przeciętną wielkość mieszkania 40 m2 – może kosztować nawet 30 mln dolarów, czyli 115 mln zł. Zdaniem ekspertów McKinsey Global Institute zastosowanie tego typu technologii jest w stanie obniżyć koszt budowy mniej więcej o 16 proc.
W przypadku Warszawy byłoby to dodatkowe 700 zł oszczędności na metrze kwadratowym. Większa obniżka byłaby uzależniona od wysokości dotacji państwa do kupna mieszkań. W 1986 r. moi rodzice dostali możliwość kupienia nowego, pięciopokojowego, rodzinnego mieszkania w Warszawie i zapłaty w miesięcznych ratach w wysokości 11,8 proc. dwóch średnich krajowych pensji. Dzisiaj byłoby to 1219 zł miesięcznie. Za tyle w obecnych rynkowych warunkach można wziąć co najwyżej kredyt na niewielką kawalerkę w stolicy.
Wszystko wskazuje na to, że z czasem będzie tylko gorzej. Ostatnio rozmawiałem z kolegą, który przeprowadził się do niedużego (ok. 90 tys. mieszkańców) uniwersyteckiego miasteczka, leżącego 200 km na zachód od Londynu (jego żona dostała posadę wykładowcy na miejscowej uczelni). Za niewielki segment na obrzeżach miasta musieli zapłacić 0,5 mln funtów, czyli blisko 2,7 mln zł (oczywiście zaciągnęli na niego kredyt). Oby segmenty 200 km od Warszawy nie osiągnęły ceny dwóch trzecich miliona dolarów… Nie osiągną, jeśli państwo weźmie na siebie odpowiedzialność za zapewnienie obywatelom dachu nad głową po rozsądnych cenach.
Aleksander Piński
