Biznes i nieruchomości czasu wojny: czy już zaciskamy pasa?

: redakcja OKCYDENT

Rozpoczęta w październiku seria podwyżek stóp procentowych widocznie wyhamowała już polski rynek nieruchomości. Polacy obawiają się drożejących kredytów, a niepewność związana z sytuacją w Ukrainie dodatkowo spowodowała, że wielu potencjalnych nabywców wstrzymało się z decyzją o zakupie mieszkania. Eksperci oceniają, że konflikt w Ukrainie będzie mieć w kolejnych miesiącach rosnące przełożenie na polski rynek nieruchomości, zarówno od strony popytowej, jak i podażowej. Spodziewają się jednak zmiany na rynku nieruchomości pod koniec maja, kiedy zostanie uruchomiony rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

– Wydaje się, że konflikt w Ukrainie będzie mieć duży wpływ na polski rynek nieruchomości. Wynika to przede wszystkim z niepewności, którą mamy w tej chwili. Jak długo ta niepewność będzie funkcjonować na rynku, tak długo klienci będą wstrzymywać swoje decyzje zakupowe – mówi agencji Newseria Biznes Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom SA.

Dane Biura Informacji Kredytowej potwierdzają, że niepewność związana z rozwojem sytuacji za wychodnią granicą już przełożyła się na znaczący spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. W lutym br. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 30,42 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 47,72 tys. rok wcześniej, co oznacza spadek o 36,3 proc. Banki i SKOK-i przesłały zaś do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 29,2 proc. w porównaniu z tym samym miesiącem rok wcześniej. Analitycy wskazali przy tym jednak, że lutowy odczyt Indeksu BIK nie odzwierciedla jeszcze w pełni efektu wojny w Ukrainie, a jej negatywny wpływ będzie wyraźnie widoczny dopiero w kolejnych miesiącach.

– Oczywiście można się też spodziewać, że część nowych nabywców, którzy ciągle uciekają przed inflacją, będzie bardzo aktywnych na rynku nieruchomości. Z drugiej strony obecny poziom stóp procentowych będzie negatywnie wpływać na wycenę zdolności kredytowej wielu klientów. Tak więc wpływ wojny w Ukrainie na rynek nieruchomości będzie widać w kilku różnych aspektach: po stronie podaży mieszkań, podaży materiałów budowlanych, wzrostu kosztów wykonawstwa na skutek wzrostu cen energii, ale i po stronie popytowej – mówi Waldemar Wasiluk.

Ekspert ocenia, że rozpoczęty w październiku ub.r. cykl podwyżek stóp procentowych i drożejące kredyty mieszkaniowe oraz wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów wykonawstwa będą ochładzać polski rynek nieruchomości, który w poprzednich latach przechodził fazę boomu. Nie oznacza to jednak, że należy się spodziewać spadku cen. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe, który mimo wszystko wciąż pozostaje na dość wysokim poziomie, w połączeniu z ograniczoną podażą będzie bowiem wciąż się przekładać na rosnące ceny za metr kwadratowy.

– Obserwujemy odrobinę schłodzenia rynku. Przy tym poziomie cenowym, który np. na rynku w Warszawie oscyluje wokół 13 tys. zł za mkw. – będzie to mieć wpływ na zdolność kredytową wielu klientów i ich możliwości zakupowe. Przypuszczalnie lekkie ochłodzenie czeka również segment inwestycyjny w związku z faktem, że zwroty osiągane na wynajmie mieszkań będą teraz trochę niższe – ocenia wiceprezes Victoria Dom SA. – Nie jest to jeszcze taka sytuacja, jaką obserwowaliśmy dwa lata temu w trakcie pandemii COVID-19, kiedy pojawiła się bardzo duża panika i odwrót od nieruchomości. Natomiast widzimy już trochę spowolnienia. Myślę jednak, że jeżeli konflikt w Ukrainie będzie powoli zmierzał do jakiejś stabilizacji, to w ciągu najbliższych dwóch–trzech kwartałów możemy zaobserwować powrót do zakupów mieszkaniowych i aktywów inwestycyjnych.

W marcowej analizie HRE Investment wskazuje, że duża zmiana na rynku nieruchomości może też zajść pod koniec maja br., kiedy zostanie uruchomiony rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Grono potencjalnych zainteresowanych jest liczne, bo w Polsce jest aż 2,6 mln osób w wieku 25–34 lata, które mieszkają z rodzicami. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” może spowodować, że wiele z nich zdecyduje się na zakup swojego pierwszego lokum. HRE Investment wskazuje, że jego autorzy spodziewali się zainteresowania na poziomie kilkudziesięciu tysięcy rocznie, ale popyt będzie uzależniony głównie od tego, na ile atrakcyjne okażą się kredyty oferowane przez banki w ramach rządowego programu.

Wiceprezes Victoria Dom SA wskazuje ponadto, że nie bez wpływu na polski rynek nieruchomości będzie w nadchodzących miesiącach fala migracji z Ukrainy, która tylko do niedzieli liczyła już ponad 1,7 mln osób. Część uchodźców będzie chciała zostać w Polsce na stałe i znaleźć tu dla siebie mieszkanie.

– Już w ostatnich kilku latach obserwowaliśmy wzrost aktywności klientów ze Wschodu, zarówno z Ukrainy, jak i z Białorusi. Oni aktywnie uczestniczą w rynku nieruchomości, są kupującymi, są również wynajmującymi, pracują w Polsce lub przywożą tu pieniądze i mają zdolność kredytową. W związku z tym wydaje się, że ukraińscy czy białoruscy nabywcy, którzy do tej pory kupowali w Polsce nieruchomości, też będą kontynuować tę formę alokowania swoich środków finansowych – mówi Waldemar Wasiluk.

Na kondycję polskich przedsiębiorstw oddziałuje presja inflacyjna i rosnące ceny energii i paliw, przekładające się na wyższe koszty. ING Bank Śląski prognozuje, że przełoży się to na duży wzrost zainteresowania finansowaniem obrotowym. – Firmy będą sięgać po kredyty, faktoring i prawdopodobnie również leasing, który też pomaga zabezpieczać finansowanie np. na maszyny, urządzenia czy środki transportu – mówi wiceprezes banku Ewa Łuniewska. Jednocześnie atak Rosji na Ukrainę wpływa na przesunięcie w czasie decyzji o nowych inwestycjach.

– Eksport do Rosji i Ukrainy stanowi raptem 5 proc. całości polskiego eksportu, więc nie jest to dużo. Jednak uzależnienie części firm od tych rynków zbytu może się okazać dużo większe. Oceniamy, że tam, gdzie przekracza ono 20 proc. po stronie importowej lub eksportowej, może to już stanowić dla tych przedsiębiorstw poważny czynnik ryzyka – mówi Ewa Łuniewska, wiceprezes zarządu ING Banku Śląskiego.

Wojna w Ukrainie już znajduje odzwierciedlenie w gospodarce i przekłada się na sytuację polskich przedsiębiorstw. Polski Instytut Ekonomiczny prognozuje, że konflikt za wschodnią granicą spowolni tegoroczny wzrost gospodarczy w Polsce do 3,5 proc. (wobec zakładanych wcześniej 4,3 proc.). Z kolei w 2023 roku prognoza wzrostu PKB została skorygowana z 4,5 do 3,6 proc. Według analityków ostateczne wskaźniki będą w dużej mierze uzależnione od przyjęcia Krajowego Planu Odbudowy i liczby migrantów, którzy pozostaną w Polsce. Jednym z kluczowych czynników spowalniających wzrost gospodarki w 2022 i 2023 roku będzie osłabienie eksportu z uwagi na przerwanie handlu z Rosją i Ukrainą.

– Zastąpienie importu może się okazać nawet trudniejsze niż znalezienie nowych rynków zbytu – mówi Ewa Łuniewska. Jak podkreśla, jednym z najbardziej odczuwalnych skutków rosyjskiej agresji na Ukrainę jest w tej chwili również duży wzrost niepewności wśród polskich firm.

– Wojna w Ukrainie w bezprecedensowy sposób podnosi niepewność prowadzenia działalności gospodarczej. W pierwszej kolejności myślimy tu oczywiście o firmach, które produkują bądź prowadzą szeroką działalność operacyjną w Ukrainie, w Rosji albo Białorusi. Natomiast dalej patrzymy też na połączenia handlowe i tutaj oddziaływanie wojny dotyczy większej liczby firm i ma zdecydowanie dużo większy zasięg działania – mówi wiceprezes zarządu ING Banku Śląskiego.

Badanie przeprowadzone na początku marca br. przez Polski Instytut Ekonomiczny i Bank Gospodarstwa Krajowego (miesięczny Indeks Koniunktury) pokazało, że aż 42 proc. polskich firm ma poczucie dużego lub bardzo dużego zagrożenia w związku z sytuacją na Wschodzie. Tylko co 10. firma uważa, że zagrożenie dla ich działalności jest bardzo małe. Obawy odczuwane są bez względu na wielkość firm, chociaż więcej niepokoju panuje wśród firm mikro (46 proc.) niż w dużych przedsiębiorstwach (28 proc.). Co ciekawe, o ile jeszcze miesiąc temu ponad połowa (55 proc.) największych firm uważała, że atak Rosji na Ukrainę w małym stopniu zagrozi prowadzonej przez nich działalności, o tyle w tej chwili jest ich już tylko 22 proc., co pokazuje gwałtowny spadek optymizmu.

– Ta rosnąca niepewność w gospodarce nie sprzyja inwestycjom – zauważa Ewa Łuniewska. – Pierwszym negatywnym czynnikiem jest wspomniane załamanie eksportu i importu do naszych wschodnich sąsiadów, drugim odkładanie inwestycji w gospodarce i czekanie na to, w jaki sposób ten konflikt się zakończy, co on będzie oznaczał dla gospodarki i dla firm. To jest po prostu bardzo duża niepewność. Dlatego firmy będą wstrzymywały się z inwestycjami, będą je odkładały na później. Te inwestycje, które już zostały zaplanowane, które mają podpisane kontrakty, pewnie będą się toczyć, ale nowe będą raczej odkładane na przyszłość.

Wiceprezes ING Banku Śląskiego ocenia też, że duża presja inflacyjna, rosnące ceny energii i paliw – a tym samym wyższe koszty – będą powodować, że wśród polskich przedsiębiorstw pojawi się wzmożone zainteresowanie finansowaniem obrotowym.

– Ceny energii, gazu, paliw, ale również surowców rolnych, koszty pracy – wszystko to bardzo drożeje i przyczynia się do presji inflacyjnej. W związku z tym firmy będą mieć zwiększone zapotrzebowanie na kapitał obrotowy i z pewnością będą sięgać po kredyty, faktoring i prawdopodobnie również leasing, który też pomaga zabezpieczać finansowanie np. na maszyny, urządzenia czy środki transportu – mówi ekspertka.

W reakcji na bieżącą sytuację ING Bank Śląski zadecydował o obniżeniu o maksymalnie 1 pkt proc. marży kredytowej dla nowych kredytów i pożyczek online do kwoty 400 tys. zł. Jednocześnie podwyższył do 0,5 proc. oprocentowanie środków w polskich złotych zgromadzonych na kontach OKO (dla sald do 10 mln zł), a dla nowych środków będzie ono wyższe dodatkowo jeszcze o 1 pkt proc. Ma to nieco ułatwić polskim firmom prowadzenie biznesu w trudnym otoczeniu gospodarczym.

– Ponieważ stopy procentowe rosną, finansowanie staje się dużo droższe. Tak więc firmy będą z jednej strony potrzebować tego finansowania, z drugiej będą musiały zmierzyć się z jego wyższymi kosztami. Wychodząc naprzeciw ich potrzebom, w ING Banku Śląskim zdecydowaliśmy się obniżyć naszą marżę kredytową o maks. 1 punkt procentowy dla zaangażowań do 400 tys. zł – tak aby to finansowanie, które jest teraz tak bardzo potrzebne, uczynić bardziej dostępnym. Ponadto nie będziemy też naliczać prowizji od udzielenia takiego finansowania – mówi Ewa Łuniewska. – Z drugiej strony, jeżeli firmy posiadają nadwyżki środków, to – w sytuacji rosnących stóp procentowych – chcemy zaoferować im również wyższe oprocentowanie depozytów na rachunku OKO. To jest już 0,5 proc., a dla nowych środków do 10 mln zł oferujemy dodatkowo 1 proc. Tak więc w sumie przy nowych środkach na depozytach można uzyskać 1,5 proc.

ING Bank Śląski podał również, że ma w portfelu niewielu klientów, którzy prowadzili działalność operacyjną w Ukrainie, Rosji bądź Białorusi. Z kolei firmy, które prowadziły wymianę handlową z tymi krajami, będą zmuszone szukać nowych rynków zbytu lub zmienić łańcuchy dostaw.

Źródło informacji: @Newseria